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作 者丨华商韬略华商韬略出品丨ID：hstl8888 从“盖房子”到“放卫星”，这位闷声发财的潮汕老板，绝对是中国地产界藏得最深，但却做得最稳，也赢得最大的人之一。 在深圳地产界，星河控股的黄楚龙，与卓越集团李华、京基集团陈华，并称为深圳地产“最牛低调三剑客”。他旗下的星河地产，连续九年获评中国房地产百强企业，八次进入中国蓝筹地产榜单，项目覆盖珠三角、长三角、京津冀三大城市经济圈。 最重要的，即便这两年的房地产这么惨，他也是闲庭信步，并且身价还在蒸蒸日上。 2020年3月20日，他以390亿元财富，位列《2020胡润全球房地产富豪榜》第40位。 在经历了房地产最寒冷的两年之后，2022年，他仍以650亿人民币身价留在《胡润百富榜》，并将财富名次排到了鸿海集团郭台铭，海底捞张勇等一众知名企业大佬之前，也把曾经排在他前面的一系列地产富豪，远远抛在了身后。 如此的逆势逆袭，得益于黄楚龙虽靠地产发家，却早早就不把鸡蛋放到一个篮子里。如今，他的业务横跨地产、金融、产业、置业、物业五大板块，甚至人工智能，也都有前瞻布局。 更重要的是，他不喜欢借钱发展，更不会借钱冲老大，或者充老大。 星河控股的资产规模超千亿已经很多年，但却几乎没有负债，这在地产公司中堪称凤毛麟角。 他旗下的金融控股集团星河金融，多年前的自有资金投资超过200亿人民币，为深圳创新投资集团、深圳福田银座村镇银行第二大股东；也是阳光保险、天津津融资产管理有限公司重要股东；还是前海母基金、国家中小企业发展基金有限合伙人。 星河金融旗下的星河资本，还先后投资了110多家企业，到2020年6月，就有26家登陆主板、中小板以及创业板，14家在新三板挂牌。 2019年，星河资本入选投中榜单“最具成长潜力私募股权投资机构TOP10”。 星河金融控股总裁辛强甚至还说过一句“大话”：“ 如果把星河金融看成一个私募的话，我们在全国排前5%。”在产业地产领域，星河拥有产融联盟新城、双创社区、特色小镇三大重要产品形态，在房地产还很热闹并且热衷各种排名之际，就曾位列中国产业地产6强。如今，房地产不再怎么热衷排名了，但星河产业地产的实力地位，一定是只增不减少。 就在今年3月31日，其核心项目中国最高等高双子塔——深圳·星河双子塔盛大启幕，来自全球17个国家和地区的企业及机构代表，超过900家企业齐聚现场。 伴随该项目落成，星河的第一座产融新城，总投资超200亿元，总建面超160万平方米的深圳·星河WORLD，已经是产值超300亿、聚集超1200家企业的大型产业园区，其入驻率高达99%，被誉为深圳中轴产业“大粮仓”的“高产田”。 更值得一提的是，星河的高科技也玩得相当溜。它在商业航天领域投资了国星宇航、天仪研究院、星际荣耀，并且努力全面布局商业航天全产业链；人工智能、新材料等也都有其身影。 黄楚龙用了40多年，将星河打造成为如今的模样。40多年来，他几乎不主动出现在媒体，也很少在各种会议论坛抛头露面，指点江山。 当很多企业忙着跑马圈地，做大做强，他说：“星河要做500年，不做500强。”1979年，广东普宁东埔村人黄楚龙，只身赴深圳闯荡。他一无学历、二无关系，唯有一身用不完的力气，靠做泥瓦匠糊口。 那年他20岁，凭着潮汕人爱闯荡的性格和年轻的一股子莽气，誓要闯出一片天地。 深圳的太阳毒辣，黄楚龙埋头苦干之时，多半也不会想到，脚下这片滚烫的热土，将成为大国崛起、巨龙腾飞的基础。 第二年，深圳正式成为经济特区，三天盖一层楼的神话，将在这里上演。彼时的深圳，遍地是工地，有接不完的活。而黄楚龙脑子灵泛，又善交际，几年后就带着一帮兄弟出来干，从泥瓦匠变身为包工头，并靠着朋友介绍，拿下深圳第一大道建筑工程，赚到了人生的第一桶金。 潮汕人宗族观念重，在外都是互相帮衬，这样一个带一个，深圳房地产和建筑领域的半壁江山，都掌握在潮汕人手中。上世纪80年代初，最先打入深圳建筑市场的“潮阳建筑工程”，工人最多时号称有10万之众。著名的“深圳速度”标志——国贸大厦，也是由汕头人为主的“广东二建”承包建造。 潮商的传统地缘关系，为黄楚龙承包工程提供了不少便利。1988年，《爱拼才会赢》火便大江南北的年头，黄楚龙成立了深圳市怡和企业公司。 值得注意的是，公司的主管单位，填的是深圳市福田区沙头街道办事处。可见黄楚龙很早就善于借力运作商业，旗下投资开办了“怡和商场”、“鸿运楼餐厅”、“万云商场”等商贸企业，做得风生水起。 十年之间，黄楚龙从水泥匠到包工头，再到商贸企业老板，完成了人生三次蜕变，在深圳站稳了脚跟。1992年，深圳唱响了“春天的故事”，黄楚龙也迎来了发展的春天。 两年后，他将企业改名为“新怡和”，开始进军房地产。黄楚龙亲自操刀上阵，将怡和山庄、祥和花园等十多个地产项目依次做了下来，总建筑面积超过60万平方米。 1998年，“房改”政策出台，成为中国房产史上的转折之年。“福利分房时代”悄然落幕，“商品房时代”正式降临。这一年，新怡和的“三明珠”系列产品——星河明居、星河雅居、星河华居横空出世，获得业界一致好评，销售十分火爆。 “三明珠”的成功和房改政策的出台，让黄楚龙下决心All In地产。 随后，他将“新怡和”再度更名为“星河地产”，并成立了“星河物业”，开发物业两手抓。开发策略上，黄楚龙志存高远，定下了“集职业精英，走品牌之路”的高端主基调。接下来，就盯住了深圳福田核心区的地段，开始了“买买买”的节奏。 地产开发，讲求“高杠杆、高周转、强扩张”的跑马圈地策略；星河却“胆小”得很，完全靠自有资金。黄楚龙不爱借钱的名声，也从此传播开来。 但黄楚龙的眼光却“毒辣”得很。越是用自有资金，越是聚焦核心地段、搞重点突破。结果人们发现，星河在福田中心区的土地储备之高，仅次于黄楚龙的潮汕老乡李嘉诚。多年后，星河走出广东、布局华北，同样是这个路线。2011年，星河首次布局天津，拿下的就是最热点的两个地块。 “星河所到，必定中心”的说法，也由此而来。 地段和区位的优势，在几年后终于显现了出来。 2006年，星河丹堤开盘，109套别墅卖出9亿元。这在地产正处低潮期的深圳，让业界叹为观止，也为市场注入了一针强心剂。星河丹堤，不但入选当年“深圳十大明星楼盘”，入住其中更成为富豪的象征。星河丹堤一战成名后，星河一举树立了“高端楼盘开发商”的形象，黄楚龙也真正踏入深圳顶级开发商行列。 彼时，连深圳出租车司机都对星河的房子如数家珍，“星河的房子都卖得很好，因为地段特别好。”高端住宅的成功开发，让星河完成了清晰的品牌定位，但黄楚龙并不满足于仅做一个住宅开发商。与此同时，星河的另外一个动作，才真正暴露了他的野心。同样是在2006年，福田星河COCO PARK开业，一举成为深圳地标式建筑，开启了星河在商业地产的大踏步扩张。 梳理星河的发展轨迹，人们发现，早在2003年，星河就拍下了COCO PARK地段。也是这一年，房地产确立为支柱产业，各路资本开始大量涌入，炒高了地皮，也让黄楚龙看到了商业地产的契机。地皮贵了，租金自然不会便宜，卖房子挣钱，租房子一样挣钱。 2004年，星河成立子公司“星河房地产经营有限公司”，组建专业商业运营团队，踏上地产开发与商业运营结合的发展之路。这是深圳起步最早的商业地产公司之一，因为直到2012年前后，万科、恒大、金地等才开始向商业地产转型，而星河早已进入收获期。 2004年，号称“商业巨无霸”的深圳华润万象城开业，不但彻底改变了格局，也影响了中国商业地产的发展。 它集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体，区别于传统百货商场模式，定位、规划、业态都十分超前，不仅引爆了市场，也吸引了国内同行前来参观学习。 创新才是第一生产力，在万象城的启发下，次年，星河开始开发福田COCO PARK，在全国首创情景式休闲购物中心，突破了传统购物中心的封闭式构造，结合独特下沉式露天广场、自然光中庭、空中天桥设计，同样一举成名，和万象城一起成为全国CBD商业的标杆。 即便是第二个吃螃蟹的人，也需要一定的胆识。后来黄楚龙自述，其实在开发COCO PARK时，整个区域的客流和商业氛围还没有形成，但看准机会后，就需要“略微超前半步”。这句话，后来被他写进企业内部管理手册，成为星河员工入职培训的必修课。 COCO PARK的成功，让尝到了甜头的黄楚龙，决心在商业地产上继续深入。 ■ 2007年，星河第三空间开业，成为华南区最具创新精神和品牌影响力的高端国际家居商业品牌； ■2008年，深圳星河发展中心落成，成为福田中心区地标级商业综合体，并在2012年荣获LEED金级认证； ■2009年，星河丽思卡尔顿酒店开业。 1988-2009年，星河找到了地产+商业创新的双轮驱动模式，成为唯一在深圳中心区覆盖住宅、商业、酒店、写字楼等多种形态产品线的地产开发商，并且全部自持产权。 20年光阴的深耕，星河已将根基牢牢嵌入这座城市深处，黄楚龙更成为深圳地产界的一方大佬。2009年，对星河而言是个分水岭。 此前，星河还是一家业务仅限于珠三角的房企。但这一年，星河拍下了江苏常州400亩土地，开始试水长三角，向全国布局。 深圳20年的沉淀，使星河在地产开发模式上十分成熟，路线、策略上十分统一，都是从城市核心区入手，运用城市综合体或高端住宅式切入，将住宅、物业、商业的经验复制过去，高举高打，迅速打开品牌知名度，然后进一步深耕当地市场。 值得一提的是，星河地产的全国化脚步，也在不断完善升级。这与星河多元化业务的开展息息相关。 2009年，星河正式进军金融领域，不仅投资上取得巨大成功，还通过股权投资将触角伸入各个新兴行业，将地产开发延伸到产业端，从而形成了“产城投融”的创新运营模式。 2009年10月，星河拿下阳光保险3.6亿股，占比9.73%，成为阳光保险集团的第一大股东。 这是一家飞速成长的保险企业。从2005年成立到2008年年底，阳光保险总资产从11亿暴增到376.81亿元，4年翻涨34倍。星河非常看好其高速成长性。两年后，阳光保险便跻身中国企业500强、服务业企业100强，成为中国七大保险集团之一。 但星河入股阳光，不仅仅是财务投资这么简单。 作为险企，阳光保险集中拥有一大批VIP高端客户。他们正是星河地产的目标人群，二者可以相互引流。经此一役，星河“人财两得”，成为除华侨城外，深圳拥有第二大VIP高端客户资源的房企。 从此，黄楚龙一脚踏入了金融行业。 某种程度上，这既是一种远见，也是不得已的选择。 2008年，正值全球金融危机，众多行业受到波及，房地产作为重资产行业更首当其冲。 这一年，富力47亿的佛山地王退了，因为没按时缴清土地款，负债率高达140%；万科为了回笼资金、带头降价，结果被砸了售楼处；合生创展朱孟依受黄光裕案牵连，消失9个月，引发银行断贷…… 房产的高风险，金融杠杆的巨大威力，或许让黄楚龙开始思考新的方向。与此同时，保险业的飞速发展，让星河入股阳光保险成为顺理成章的选择。 黄楚龙并未就此止步。2010年，星河再现新的大动作，参股深圳市创新投资集团，成为仅次于深圳国资委的第二大股东。 这家拥有国资背景的创投企业，对于中国高新产业发展都有着非凡的意义，能够成为第二大股东，所倚仗的除了经济实力，还有强大的人脉网络。而入股深创投第二年，星河集团就获分红1.45亿元。 或许从阳光保险、深创投的投资上尝到了甜头，2010年，星河集团正式成立，并明确提出住宅、商业地产、金融“三驾马车”并驾齐驱的战略规划。此后，黄楚龙不断在创投界深入布局，投资了国家级中小企业基金、红土创业基金等知名金融机构及多家上市企业；还成为前海母基金发起人，其合伙人包括靳海涛、马蔚华、沈南鹏、熊晓鸽、厉伟。 之后，星河集团又启动直投业务，成立了星河资本。聚焦科技创新型领域和消费升级领域进行产业投资，具体领域涵盖新一代信息技术、半导体、新材料、新能源、高端装备、医疗健康、消费零售等行业。 如今，星河资本自有资金及基金管理规模超150亿元，累计投资超200家企业。到2020年6月，已成功孕育了26家上市公司，并参与迈瑞医疗、澜起科技、星际荣耀、云从科技、芯原微、腾讯音乐等明星企业的投资。 2018年10月29日，全球首个商业AI星座首星“星河号”成功入轨。这颗卫星由国星宇航设计研制，而其最重要的投资人就是星河。 黄楚龙在金融行业的布局，不仅仅是投资那么简单，也更包括把地产做出新高度。 2014年6月，星河WORLD亮相深圳，总体量达160万平方米，涵盖了写字楼、住宅、商业、酒店公寓、文体、学校等各种业态。在这个超级综合体里，他和深创投联手合作做了一次大创新，在深圳率先推行“租金/服务/产权换股权”产融联动模式。 通过地产和金融的深度结合，星河正式走上了“产城投融”的道路。2014年，星河响应国家“大众创业、万众创新”的战略，再次“略微超前半步”，成立星河产业集团。星河WORLD，正是其第一个实体项目；同年9月，深圳金融产业服务基地在星河WORLD挂牌成立，并开启了大批直投业务。 至此，星河“地产+金融+产业+商业+物业”的驱动模式成型，各业务相辅相成、相融相通，形成 “产业为引领，金融为护驾，地产为基础，商业为支撑，物业为配套”的自循环生态圈。 从1994-2014年的20年间，星河从“地产开发商”成功转型为“城市运营商”，黄楚龙打造出了一个完整的产业闭环。产业闭环的形成，深度影响了星河的全国路线选择。2016年，星河正式确立“立足深圳，深耕珠三角，积极开拓一二线城市”的思路，形成了扎根珠三角、大力发展长三角、布局环渤海的战略布局。 如今，星河地产在深圳、广州、天津、南京、常州、宁波、重庆、成都、西安等多座城市均有项目落地，开发面积累计超6000万平方米，土地储备逾3300万平方米。 在这些地方，星河也都在努力实现着从地产到产业、金融、商业的全链条的创新与发展。 星河的成长史，恰到好处地嵌入了改革开放的发展史。 从地产、金融到高新科技，星河完整享受了时代红利的馈赠。但商海沉浮，无数企业都淹没其中不见踪影，星河为何能精准地踏准时代的每一段节拍？ 这与隐于幕后的掌舵人黄楚龙，有莫大的关系。其为人处世原则，却只能从企业行为和流传于外的只言片语中窥得一二。 纵观黄楚龙的发家史和相关人士的评价，草莽出身的他颇有江湖情结，众人称之为“龙哥”，“义气”是其身上明显的标签。 “你不好，我好个鬼”，是黄楚龙常挂在嘴边的口头禅，“做生意要考虑合作方的利益，你让人家没得赚，人家还会让你有赚的机会吗？一味的考虑自己的利益，这样慢慢的会断了自己的后路。生意场上，你好了，我才会好，我们都好了，生意才好做。” 碧桂园总裁莫斌，曾在中建五局担任总经理，与星河有过合作，并称黄楚龙为“龙哥”。据他回忆：“龙哥每次来开协调会时，首先会问两个问题。一、我们有没有按合同及时付施工款？二、星河人员对你们有没有为难？有没有吃拿卡要？” 黄楚龙在拿地后，从策划、设计到建筑、监理，再到宣发、营销，都会找业内最好的人才，“该挣的钱要挣，该送的你就送，钱是王八蛋，要会挣来要会玩。”星河对合作方的尊重，为其带来了不少好口碑。曾担纲星河明居、星河雅居设计的深圳筑博设计公司一位副总曾做过对比，相比多数甲方出钱就是大爷的态度，星河非常理解设计方的想法，对设计方提出的要求落实得也很快。 “先做人，后做事，外圆而内方”，这既是黄楚龙的人生哲学，也是其企业管理文化，“你好我才好，只有大家好才是真的好”。 身为潮汕人的黄楚龙，还是出了名的佛教徒。每逢开工，他都会回寺庙烧香拜佛；星河集团年会上，还会身穿衲衣和上师一道唱佛歌。“玻璃大王”曹德旺认为，菩萨法和企业管理是相通的；而星河内部流传的《企业管理手册》，同样是黄楚龙企业管理思想的体现，其中不少也和佛学思想有共通之处。 在经营哲学上，黄楚龙也与众不同。 很多集团的多元化发展，一般是哪里赚钱去哪里，各项业务之间可能毫无关联。但星河却极度重视业务之间的契合度，这也是黄楚龙一贯“保守”风格的体现。 2002年，深圳东山珍珠岛改组项目刚拿下，有人建议黄楚龙在那边搞一个药厂，大约投资两三个亿，黄拒绝了，“行业跨度比较大的，我不会干。”“那行业我不懂啊，自己不懂的东西怎么能够做好？” 业务选择上，黄楚龙的“三不做”在公司内部广为流传：控制不了不做、支付不了不做、变现不了不做。《企业管理手册》上，还有这样一句话——星河要做五百年，不做五百强。“持续发展才是我们真正的目的，规模只是支持持续发展的手段，而不是目的。” 如今，人们强调企业要控制“系统性风险”，从星河的发展历程看，这点是贯穿始终的。 而在用人上，黄楚龙自身学历不高，所以非常依赖专业人才。但在专业之外，对人品的选择又十分严格，坚持“公、忠、能、勤、和”的用人标准，还有不孝之人不用、赌博之人不用、吸毒之人不用的“三不用”之说。 多年来，星河一直紧跟时代而进步，这与黄楚龙强调持续学习密不可分，在给员工培训时他经常提到，“人要活到老，学到老；一日不学不进则退，十日不学全功尽废。”黄楚龙不仅在公司内部致力于打造学习型组织，几个儿子也全部送出国深造，希望他们能够跟上时代，进而传承企业。 紧跟时代的黄楚龙，最近这些年的一个大改变，是打破了沿袭多年的不上市原则——2021年1月，星河旗下的商业管理服务公司星盛商业（6668.HK），于香港联交所主板正式上市了。 与星河稳健扎实的作风一脉相承，星盛商业上市后虽然受大环境影响股价惨淡，但业绩却是相当亮眼。2022年，该公司在疫情严峻挑战下依然实现了约35.4%的核心归母净利率。 得益于稳健扎实，黄楚龙在众多地产富豪普遍面临白干几十年的时代大浪里，不但让自己的事业继续破浪前行，也让自己的财富继续滚着雪球，也更用40多年的实践，再次验证了华商韬略观察企业10多年得出的一个结论： 走得稳比走得快重要，做得好比做得大重要，最厉害的从来不是你有多快多狠，而是你能够一直稳稳地前进，一直稳稳地前进。

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